De unde a venit America cu un etaj?

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Modificat ultima dată: 2024-01-10 22:18

Prezentare istorică a dezvoltării zonelor de dormit din Statele Unite, care a început în timpul industrializării.

Construirea zonelor rezidențiale în Statele Unite începe cu dezvoltarea terenului și pregătirea site-ului. Terenul este împărțit în loturi individuale, se pregătesc străzi, se construiesc canalizare și scurgeri pluviale, se alimentează rețele electrice, linii de gaz și telefonie, iar abia atunci începe construcția de case. Astfel de parcele sunt pregătite și construite de o singură companie și am scris deja în detaliu despre o astfel de construcție, dar nu a fost întotdeauna cazul.

Astăzi voi spune povestea „Visului american” în perioada anilor 1900 - 1940 și voi lua în considerare posibilitățile unei astfel de construcție pentru populație din punct de vedere financiar.

1. Până în secolul al XX-lea, majoritatea zonelor rezidențiale erau relativ mici, iar zonele noi s-au extins în jurul zonelor existente prin prelungirea străzilor existente. Nu existau cerințe guvernamentale pentru dezvoltatori. companiile de dezvoltare în esență nu existau. La acea vreme, doar clădirile din zonele centrale ale orașului erau strict reglementate pentru a păstra frumusețea.

2. Firmele au vândut teren pentru construcție individuală, iar după ce a cumpărat un teren, proprietarul însuși a comandat o casă pentru el de la orice firmă de construcții. După un timp, companiile care vând teren a devenit clar că ar fi mult mai profitabil să vândă terenuri în zone cu infrastructură gata făcută în loc de parcele individuale. Așa s-a născut termenul de „construcție de district”.

3. Unele dintre primele districte de acest tip au fost construite în 1927 de două companii independente sub conducerea a doi arhitecți - E. Boston, lângă orașul Baltimore, și D. Nicholas, în suburbiile orașului Kansas City.

4. Districtele numărau aproximativ 6.000 de case, cu o populație de 35.000. pentru că zona de dezvoltare în ambele cazuri a fost foarte mare, apoi dezvoltatorul a trebuit să rezolve o serie de probleme noi privind construcția infrastructurii complete a zonei sub formă de școli, magazine, clădiri de birouri din apropiere. În acest caz, doar liniile tehnice și de comunicare nu au fost suficiente, iar atunci arhitecții decid să introducă primele standarde pentru dezvoltarea zonelor de dormit.

5. Astfel, au luat naștere mai multe asociații de arhitecți și constructori, care reglementează astăzi majoritatea aspectelor privind construcția zonelor rezidențiale, respectiv Asociația Națională de Urbanism și Institutul American de Dezvoltare Urbană. În plus față de reglementările și legile privind standardele de construcție, asociațiile au ajutat noile companii să creeze design și machete, care au ajutat în multe feluri potențialii cumpărători, cum ar fi companiile au început să ofere un master plan pentru dezvoltarea cumpărătorilor.

6. Însă, odată cu apariția crizei economice, problema construirii zonelor rezidențiale a fost temporar înghețată: majoritatea oamenilor s-au trezit într-o situație de lipsă de bani. Problemele îmbunătățirii în continuare a zonelor au trebuit să fie amânate temporar până la vremuri mai bune. Președintele G. Hoover în 1929 a început să convoace audieri pe problema locuințelor, chiar în momentul în care depresiunea abia începea, iar firmele de construcții au început să înghețe în grabă proiectele de construcții din cauza insolvenței populației. Dar înainte de sosirea lui F. Roosevelt în administrație, nu fuseseră adoptate legi cardinale.

7. La acea vreme, casele erau cumpărate de către proprietari imediat, așa că doar oamenii bogați și înstăriți își puteau permite să locuiască în zone rezidențiale, nici clasa de mijloc nu își putea permite o astfel de viață. Între 1910 și mijlocul anilor 1920, băncile împrumutau ipoteci private persoanelor fizice cu solvabilitate bună pe perioade cuprinse între 2 și 5 ani, dar astfel de împrumuturi erau încă „costisitoare” pentru clasa de mijloc. Deși este de remarcat faptul că primele încercări masive de a împrumuta bani populației au fost făcute deja în 1932, după ce guvernul a adoptat legea privind împrumuturile pentru bunurile imobiliare private.

8. Deja prin 1933, din cauza insolvenței, casele primite pe împrumuturi în 1932 au fost abandonate de proprietari la o rată de circa 1.000 pe zi. Nu este de mirare că președintele F. Roosevelt, când a venit la Casa Albă, a văzut una dintre componentele redresării economice în asigurarea populației cu locuințe bune. Administrația prezidențială a spus: dacă oamenii sunt fericiți acasă, atunci vor fi fericiți la serviciu.

9. Prin urmare, la 27 iunie 1934, guvernul, semnat de președinte, adoptă una dintre cele mai importante legi pentru construcția zonelor rezidențiale - Actul federal de împrumut populației pentru cumpărarea de bunuri imobiliare private.

10. Pentru prima dată în istoria țării, proprietarii de case și-au putut proteja creditele ipotecare de creșterea sau scăderea prețurilor cu 80%, iar împrumutul în sine a fost emis de guvern pe o perioadă de 15 ani la 5% pe an.

11. Programul în sine a durat 3 ani, dar este în acești trei ani când populația din clasa de mijloc are pentru prima dată posibilitatea de a cumpăra o casă în suburbii, există o creștere a construcției de zone rezidențiale. În această perioadă s-a născut termenul „Visul american”.

12. Până în al treilea an de existență a programului, rata dobânzii a fost redusă la 3%, iar termenul împrumutului a fost majorat la 20-25 de ani, iar cei care au primit un împrumut la o rată mai mare puteau fi refinanțați.

13. Următoarea etapă a intensificării construcțiilor se încadrează în perioada celui de-al Doilea Război Mondial, când participanții săi au început treptat să se întoarcă, cărora statul le-a oferit nu numai asistență sub formă de diferite subvenții, ci le-a oferit și o muncă bună.. Veteranii de război au fost întotdeauna angajați primii. Apropo, acest principiu rămâne valabil și astăzi. Construcția de locuințe pentru militari s-a accelerat și mai mult după Legea de asistență pentru veterani din 1944, sau așa-numita lege „Drepturile personalului militar”, care garanta o ipotecă cu dobândă redusă de la stat pentru cumpărarea de bunuri imobiliare la expirarea unei armate. contractul și concedierea personalului militar.

14. Primele cartiere masive cu infrastructură completă încep să prospere în California, unde au fost construite 2.300 de case pentru veteranii de război între 1941 și 1944.

15. În acest moment, companiile încep să construiască districte în configurația deja cunoscută astăzi, cu parcuri, clădiri de birouri, școli, magazine, grădinițe.

16. Zonele de dormit nu mai sunt districte, ci devin unități municipale independente cu nume proprii, coduri poștale, coduri telefonice. Cea mai mare parte a populației din astfel de zone lucrează în oraș, dar o parte a populației obține locuri de muncă direct în aceste zone. Afacerile mici încep să se răspândească din centrul orașelor la periferie, ceea ce sporește și mai mult dezvoltarea zonelor rezidențiale.

17. În același timp, cerințele de utilizare a terenului încep să se înăsprească, primele astfel de legi au fost adoptate încă din 1909. Scopul adoptării legilor s-a redus în primul rând la menținerea curată și ordonată a zonelor de dormit. De exemplu, fabricilor li s-a interzis să fie amplasate pe o rază de 20 km față de zonele rezidențiale. Zona tampon erau clădiri de birouri sau depozite, precum și lanțuri de magazine.

18. Odată cu adoptarea legilor de reglementare a utilizării terenurilor, constructorii au revenit la problema revizuirii designului zonelor de dormit și a creării de confort și frumusețe în interiorul acestora, nu numai sub forma zonelor de parc, ci și sub forma îmbunătățirii designului. de case și amenajarea străzilor, crearea de rezervoare artificiale și zone de recreere.

19. În partea următoare, vă voi povesti despre evoluția zonelor de dormit pe baza evoluției sistemelor de transport din SUA, iar apoi, vom vorbi despre proiectarea și amenajarea zonelor de dormit.

Fotografiile arată una dintre suburbiile din Houston.

Odată cu începutul industrializării Statelor Unite, multe familii au început să migreze în suburbii. Acest lucru s-a datorat a doi factori: în primul rând, marile orașe de conducere s-au transformat în giganți industriali și ocupați, mulți locuitori au devenit inconfortabil trăind printre zgomot și industrie. În al doilea rând, a fost Ford și drumurile, care au șters dependența de transportul public și nevoia de locuințe în apropierea locului de muncă. O suburbie romantică liniștită, cu o casă privată, înconjurată de liniște și verdeață, a devenit pentru mulți un vis și o imagine a unei vieți ideale, un „vis american”.

1. Apropo, cu mult înainte de apariția mașinilor în număr mare și a drumurilor, la mijlocul anilor 1800, existau deja câteva schițe de arhitectură și amenajări ale zonelor de dormit. Una dintre primele lucrări din Statele Unite pe această temă a fost o carte a lui Andrew Downing intitulată „A Course in Theory and Practice of Landscape Gardens”. În această carte, Andrew a descris amenajarea și construcția zonelor de dormit, cu ilustrații și multe detalii mici, cum ar fi cum să plantați copaci sau cum ar trebui să fie așezate străzile. Dar această lucrare în sine nu a fost prima în acest domeniu, în Marea Britanie, la acel moment, existau deja destul de multe eseuri și cărți atât de arhitectură, cât și de inginerie pe această temă. Deși ideea în sine nu era deloc nouă, prima zonă suburbană a fost construită în Brooklyn în 1819. Pe terenul de 60 de acri, existau mai multe alei drepte, de 50 de picioare pe 100 de picioare. Apropo, terenul de 50 de picioare este încă unul dintre cele mai populare de pe piața imobiliară privată astăzi, împreună cu terenurile de 55 și 60 de picioare.

2. Valoarea acestei cărți a fost în faptul că Andrew a arătat populației obișnuite (și nu doar arhitecților și inginerilor) că casa „din imagine”, la care mulți au visat, poate fi nu numai pentru oameni foarte bogați, ci de asemenea pentru clasa de mijloc. În următoarele câteva decenii, această idee va pătrunde adânc în mase. Până în 1869, a apărut una dintre cele mai mari suburbii din Brooklyn, cu 500 de acri de teren împărțiți în loturi similare. Zona a fost denumită „Oraș Grădină”. Căsuțele erau amplasate pe străzi drepte, zona era deja plantată cu copaci maturi, erau grădini, poteci de plimbare și alte lucruri mărunte ale unei vieți fabuloase. Din acel moment, un astfel de aspect a început să se răspândească dincolo de granițele Noii Anglie. În 1907, în Kansas a apărut un cartier planificat similar, numit Village Club. Dar în aceste zone a existat o problemă - străzile drepte de dormit creau un sentiment de viață pe un bulevard aglomerat, eliminând confortul unei case de sat. Soluția problemei era în aer, foarte aproape.

3. În anii 1890, ideea unei case private undeva în pădure, printre țânțari, dispare complet în rândul maselor. Vechile principii au fost înlocuite cu ideea de a planifica suburbii dormitoare și de a le construi cu infrastructură completă și modernizare. Așa arăta una dintre zonele construite în 1884 în St. Louis, Missouri. Prezența străzilor drepte nu este cea mai bună soluție pentru o zonă de dormit.

(Litografia de Gast, prin amabilitatea Missouri Historical Society, neg. 21508)

4. Și aceasta este o zonă mai avansată, cu un aspect modern - construcția a început în 1869 în statul Illinois, în suburbiile Chicago. Să ne oprim pe această zonă mai detaliat, pentru că a fost prima dezvoltare în masă a zonei în forma sa modernă, aspectul de astăzi nu este mult diferit de această zonă. De fapt, aceasta nu este chiar prima zonă avansată. În 1851, în Ohio, a fost construită o mică zonă de testare cu străzi curbe, care a fost numită Glendale. Cu toate acestea, zona suburbană Chicago a fost prima zonă metropolitană mare cu o dezvoltare sofisticată planificată la standardul actual. În primul rând, în timpul construcției pe locul pădurii dese au fost tăiate doar suprafețele necesare construcției, ceea ce a lăsat neatins un mare număr de copaci bătrâni. Pe deasupra, zona avea dealuri și un râu din apropiere care oferă zonei o priveliște grozavă. În al doilea rând, întreaga zonă avea o masă de străzi curbe, ceea ce crea un sentiment de izolare, iar în al treilea rând, toate parcelele de teren au fost împărțite în „bucăți” neconvenționale, inegale. Această abordare a eliminat geometria și sentimentul de a trăi de-a lungul riglei. Și, în cele din urmă, în al patrulea rând, proiectarea caselor a fost realizată individual, iar casele nu s-au repetat între ele ca copie carbon. Arhitectul-șef al zonei a fost Frederick Olmsted, iar proiectele sale în Statele Unite vor include mai mult de 450 de cartiere similare în 29 de state în viitor.

Așa arăta zona, zona gri nevopsită din partea de jos a zonei este râul.

(Planul oferit de Frederick Law Olmsted National Historical Site; fotografie cu amabilitatea National Historic Landmarks Survey)

5. Până la începutul anilor 1930, direcția de arhitectură și planificare a zonelor suburbane a fost complet formată nu în teorie, ci pe hârtie, sub forma diverselor prime coduri și standarde, precum și cărți: căi de acces de la autostrăzi la străzile de dormit, tăiate de o serie de magazine, străzi curbe și liniștite dormitoare, cu un număr mare de străzi fără fund (pentru a întrerupe fluxul de tranzit al mașinilor), spații deschise cu copaci și corpuri de apă, case cu fațadă deschisă și arhitectură individuală, dar același stil și materiale.

6. Legea națională a proprietarilor de case din 1934 a pus capăt înțelegerii. Acest act a înființat Administrația Federală a Proprietăților de Case. Era necesar să ieșim din depresie și, mai ales, să oferim locuințe oamenilor. În acest scop, guvernul a stabilit reguli și legi privind finanțarea persoanelor fizice la cumpărarea unei locuințe, evaluarea imobiliară, împrumuturi și investiții private în imobiliare, a stabilit reguli pentru construcția sectoarelor private și cerințe pentru obligația de asigurare pentru privat. locuințe, iar administrația s-a ocupat de toată această economie. Steward Mott, unul dintre cei mai experimentați și talentați arhitecți de peisaj, a devenit șeful administrației. Din acel moment, firmele private au fost nevoite să solicite administraţiei aprobarea unui plan de construire a unor noi zone. La rândul său, administrația a stabilit cerințe stricte pentru amenajarea raioanelor, forțând companiile nu doar să ștampileze case, ci să creeze cartiere frumoase cu îmbunătățire totală. Din 1936 până în 1940, administrația a emis un număr de ryaikod-uri, cărora toate companiile de dezvoltare au fost obligate să se supună. Să aruncăm o privire la punctele principale ale acestor tutoriale referitoare la arhitectură care sunt valabile până în prezent (cu modificări minore).

7.

1. Zonele private ar trebui amplasate în locuri potrivite pentru a locui fără a dăuna sănătății (vorbim despre faptul că, de exemplu, nu există nicio modalitate de a construi un cartier lângă o uzină metalurgică).

2. Zonele ar trebui să fie amplasate în locuri potrivite pentru locuire, cu risc minim pentru viața populației (acest lucru implică că nu trebuie să construiți zone în locuri cu uragane constante, în zone de inundații sau smog, eggey, salut Louisiana și Kansas).

3. Fiecare raion ar trebui să aibă o infrastructură completă destinată populației (școli, grădinițe, spitale, drumuri, transport public etc.).

4. În zonă trebuie inclusă construcția întregii infrastructuri industriale necesare (facilități de epurare, canalizare, canale de drenaj pentru îndepărtarea ploilor abundente etc.).

5. Supunerea la zonarea orașelor, adică. nu poti sta acolo unde terenul a fost destinat pentru altceva, precum centre comerciale, cladiri de birouri etc.

6. Protecția prețurilor, de ex. casele ar trebui să fie construite după un singur plan, astfel încât linia lor de preț să fie aproximativ aceeași, fără abateri semnificative. Pentru aceasta au fost adoptate diverse legi, de exemplu, cu privire la dimensiunea parcelelor, indentarea de la marginea parcelei (adică, o casă mare nu poate fi construită pe un teren de 55 de picioare, din cauza faptului că va nepotrivit din cauza crestăturii), calitatea și tipul materialelor.

8.

7. Un plan financiar complet pentru funcționarea zonei – adică. Dezvoltatorul trebuie să coordoneze toate cheltuielile financiare pentru întreținerea zonei cu orașul căruia i se va închiria zona. Acestea includ costurile de întreținere a zonei, întreținerea tuturor infrastructurilor, costurile reparațiilor, costurile industriilor care nu generează venituri directe, cum ar fi locurile de joacă și terenurile de sport, sau întreținerea înfrumusețării. Pe baza acestor calcule s-a calculat impozitul pe rezidenta in zona si cresterea preturilor locuintelor. Apropo, pentru cine nu știe, fiecare proprietar al unei case private plătește anual impozite la fiecare administrație locală. Taxele de astăzi în Houston variază de la 3 la 5% din valoarea evaluată a unei case. Acestea. dacă locuința ta este evaluată la 500.000 de dolari de piața de astăzi, atunci impozitul tău anual va fi în medie de 15.000 de dolari. Acești bani se duc la întreținerea zonei, școli, reparații drumuri etc. Despre partea financiară și despre evaluarea caselor voi vorbi mai târziu.

8. Standardul include și calcule pentru construcția drumurilor, numărul benzilor acestora, arhitectura drumurilor, curbe, urcușuri și coborâșuri, dimensiunea blocurilor, prezența parcurilor și a terenurilor de sport, irigarea zonei, canalizare, electrice, etc.

9. Acesta este genul de mizerie pe care noua administrație a făcut-o în doar câțiva ani. Acum constructorii puteau primi condiții de investiții mai favorabile, s-au rezolvat multe probleme de construcție și de coordonare între autoritățile orașului și constructori. În plus, Mott a reușit să împingă guvernul federal să adopte legi pe străzile curbe. Permiteți-mi să vă reamintesc că, de la construcția New York-ului, inginerii s-au îndrăgostit foarte mult de domnitor și habar nu aveau că există încă o busolă. Astfel, tot ce se putea face direct s-a făcut direct, iar străzile curbe au fost percepute ca o senzație și o descoperire în viitor. De fapt, străzile curbe au multe avantaje față de cele drepte, în primul rând, așa cum am menționat mai sus, creează o atmosferă confortabilă și iau senzația de a trăi pe o stradă aglomerată. În al doilea rând, străzile curbe sunt mult mai potrivite în zonele cu relief, pentru că Unghiurile de pantă ale pantelor drumurilor pot fi controlate prin îndoire în jurul dealurilor. În al treilea rând, străzile curbate au redus costul construcției de comunicații și drumuri în locurile cu relief. În cele din urmă, au creat trafic mai sigur, pentru că numărul intersecțiilor din zonele de cămin a scăzut brusc, iar atenția șoferului crește în timpul conducerii. Începând cu 1940, drumurile curbate au fost legalizate, iar acum sunt și una dintre cerințele pentru proiectarea zonelor de dormit.